お世話になっております。松尾祐樹です。
ニュースでは、首班指名を控え、政局に関する報道が多く展開されていますが、
前回は挨拶のみとなってしまった所、今回はもう少し政治に対する思いを深堀りさせて頂きたいと思います。

私は学部新卒以降9年以上、証券会社で働いていました。新卒入社時より証券会社の投資銀行部門におりました。投資銀行部門とは何かというと、大企業のM&Aアドバイザリー、株や債券などの引受手数料で稼ぐビジネスです。これは外資系も日系も変わりません。

では、この投資銀行ビジネスの社会的意義とは何か、というと「顧客企業の企業価値最大化に資する仕事」というフレーズが出てきます。この企業価値最大化のため、資金調達をどうすべきか、生み出したキャッシュをどの様に使うべきか、という流れの中で、M&Aやら自己株買いやら色々な資本施策を検討する、という世界観なんですよね。

さて、そうすると、顧客企業にてノンコア事業があれば、外部売却しつつ、その際に生まれたキャッシュを設備投資やら自己株買いやらに充当しましょう、という発想になりますし、それに向けてどういう提案をしていこうか、というのが投資銀行マン、もとい、コーポレートファイナンスを司る人間の思考回路になる訳です。株式市場の世界では、PBRやらROEやら財務指標がありますが、PBRの分母は純資産、ROEの分母は自己資本なので、自己株買いして自己資本を圧縮できれば指標は改善する訳ですね。

不動産業界とは、まさにそういう業界だと思っています。（あくまで見方の一つですが）デベロッパーって、BSをいかに有効活用するか、ていうビジネスだと思うんですよね。土地を仕入れて上物を建てて、自己保有しながら賃貸物件として保有し続けつつ、タイミング見計らいながら、外部売却（オフバラ）しつつ次の不動産開発の資金を得る、、というプロセスは、まさに資産・資本の有効活用のフローそのものです。

話が大分それてしまいました。お伝えしたかったのは、長らく務めていた投資銀行というお仕事柄、
既存の保有物件をいかに有効活用するのか、すごい気になるということです。

特に不動産の再開発、要するに、たくさんの不動産を買い上げて合筆し、新しい物件を作り上げる、というこの世界は、
「1+1=2」どころではなく、更なる資産価値向上の飛躍のきっかけになります。

従前よりこの一連のプロセスの中で、行政としては、開発の許認可、という所で関与するイメージが強いのですが、
行政の保有資産を再開発に組み込んでいく等より積極的な関与を通して
「再開発の認可⇒資産価値向上⇒固定資産税の増収」だけでなく「再開発に関与⇒（資産価値向上だけでなく）再開発後のスキームに持分関与して賃貸収入を得る」
といったパターンも想定されます。
そもそも、再開発云々以前に、保有不動産がどのようにキャッシュフローを生むのか、最大化させていくのか考えるべきだと思います。

そういう意味では行政の取り組みには、もう少しやりようがあると思います。
PBR・ROEなどの指標も行政にはないですし、資本の有効活用が地方自治の世界で論争を呼んでいるなんて話を聞いたこともない、、、
株主という概念もないので、外部株主からの圧力ということもない。そう考えれば致し方ない様な気もします、、、
しかし、キャッシュフローの最大化としてやりようがあるのではないかと感じるともどかしさを感じてしまう、といったことでした。

この辺りは具体的に、私が一番理解のある（？）目黒区の行政資産をベースにお話ししたいと思いますが、一旦、本稿はこちらで締めさせて頂ければと思います。

引き続きどうぞよろしくお願い致します。

松尾祐樹